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“感謝執行法官幫我解決了麻煩事，這下我的心里總算踏實了……”4月19日上午，辦理完解除預告登記等手續并領取完19萬余元全部退還的購房款后，申請執行人林某激動地向鄭州市惠濟區法院的執行法官連聲道謝。
貸款“卡殼”，開發商不退19萬元首付款被執行
原來，2019年10月，林某看中了某開發商開發的位于鄭州市的一套預售商品房，并打算通過銀行按揭貸款的方式付款。選中房子后，林某很快就與開發商簽訂了《房屋買賣合同》，并辦理了《商品房買賣合同》信息備案登記及預告登記。
然而，事與愿違，林某支付完首付款、房屋維修基金和登記費等共計19.4萬元后，在辦理銀行貸款時卻遭遇了“卡殼”，最終未能獲得批準。
因為無法繼續履行合同，林某便要求與開發商解除合同，并要求退還首付款等。
然而雙方經過了多次協商，仍沒能達成一致意見。林某無奈之下向法院提起訴訟。
在案件審理過程中，雙方自愿達成調解協議，約定：1.雙方自愿解除所簽訂的《商品房買賣合同》；2.開發商于2021年3月前配合林某完成《商品房買賣合同》信息備案登記注銷手續及預告登記注銷手續；3.開發商于合同注銷后30個工作內退還林某首付款等共計19萬余元。
然而調解書生效后，開發商卻未能及時履行。林某不得已向惠濟法院申請了強制執行。
案件進入執行程序后，執行法官多次通過上門、電話溝通等方式，勸說某開發商其主動履行生效法律文書所確定的義務。
在執行法官的努力下，該開發商配合辦理了解除預告登記等手續，并在辦理完相關手續后將19萬余元首付款等退還給了申請執行人林某，至此，案件得以圓滿執結，這才出現了文章開頭的一幕。
法官提醒買房人:善用預告登記
1.什么是預告登記？
我國《民法典》規定了預告登記制度：“當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起90日內未申請登記的，預告登記失效。”
2.買房時應善用預告登記
法官提醒，消費者在買房時應選擇產權明晰、符合上市交易條件、不存在過戶障礙的房屋。同時，買房人也應注意審查房屋的權利狀態，確定房屋有無抵押、共有權人是否同意出售、有沒有訴訟或法院查封等權利受限情況。還要注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至存在他人戶口，有條件的情況下要親自實地查驗房屋。此外，也要注意盡量縮短交易周期，及時辦理產權轉移登記，出現糾紛及時主張權利，及時申請訴訟保全。
同時要注意善用預告登記制度，如果買賣房屋后無法立即辦理產權轉移登記的，買房人可申請預告登記。需要注意的是，在辦理了預告登記后，要及時前去登記機構將預告登記轉為正式登記，對方不配合的，一定要在90天內起訴、仲裁，立即申請采取保全措施，實現預告登記與保全措施的無縫銜接，從而最大限度保護自身權益不受侵害。
3.買房時如何進行預告登記？
在進行預告登記之前，購房者首先要與開發商達成房屋交易的意向，確定開發商擁有《商品房預售許可證》。
購房者在確定開發商有商品房預售許可證后，與其簽訂房屋買賣合同中可以約定房屋預告登記，也可以在房屋買賣合同外另行書面約定房屋預告登記。隨后購房者就可以到房地產管理部門進行申請，經過受理審核后，由房產管理部門記載于登記簿，購房者交費后領取登記證明。
辦理登記預告時需要提交的材料有：預告登記申請書；申請人的身份證明；已登記備案的商品房買賣合同，以及當事人關于預告登記的約定等。
如開發商未按約定與買房人共同申請預告登記，買房人可以單方申請預告登記。此時如果出賣人與買受人在商品房買賣合同中對預告登記附有條件和期限的，買受人應當提交相應的證明材料。
鄭報全媒體記者 魯燕 通訊員 魯維佳 馬永川 文/圖
