購置一套二手房后，因小區暫不具備辦證條件，其房屋產權證辦理事宜擱置7年有余。不料，原房主因債務糾紛，案涉商品房被法院依法查封，任某提出的執行異議亦被駁回。買房未過戶卻遭查封拍賣責任在誰？購房者又該如何保住房產？今天，新鄭市人民法院發布已審理的這起案外人執行異議案件，給有相似遭遇的購房者提供了參考。
2018年3月，新鄭市的任某通過房產中介與王某簽訂《房產買賣協議書》，以68萬元價格購買王某名下位于濟源市某區的一套房產。因交易時該小區整體不具備不動產權證辦理條件，雙方在協議中明確，任某先付定金及部分首付款，剩余款項通過償還銀行按揭貸款的方式支付，待過戶條件成熟后，王某需配合辦理過戶，任某再一次性支付剩余3萬元尾款。協議簽訂后，任某如約支付了29萬元定金及首付款，并自2018年4月起持續償還房屋銀行按揭貸款，隨后對房屋裝修并入住至今。
2020年6月，王某因與鄭某發生民間借貸糾紛，經法院判決，王某需償還鄭某14萬元及利息。判決生效后，鄭某申請強制執行，法院依法查封了仍登記在王某名下的案涉房產。任某得知房屋被查封后，立即向法院提出執行異議卻被駁回，為了保住已入住多年的房產，任某遂提起案外人執行異議之訴，請求確認案涉房產歸原告所有，停止對該房屋的執行并解除房屋的查封。
案件審理過程中，王某認可房屋已賣給任某，首付款已結清且后續按揭貸款也是由任某償還。但鄭某認為案涉房產未辦理過戶登記，仍屬王某所有，任某無法證明未過戶非自身原因，且未付清全部購房款，無權排除強制執行。
法院審理認為，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，需同時滿足“查封前簽訂合法合同、查封前合法占有、已支付相應價款、非因自身原因未過戶”四個條件，方可排除執行。
根據相關證據，任某與王某2018年簽訂的《房產買賣協議書》合法有效，早于2020年法院查封時間；任某提供的裝修合同、水電費及物業費憑證等，可以證明其在查封前已合法占有房屋；任某已支付定金及首付款共計29萬元，且持續償還銀行按揭貸款，剩余3萬元尾款是保障王某配合過戶的條款，非任某拒不履行；小區物業2022年5月才通知可辦理產權證，印證此前不具備過戶條件，未過戶非任某自身原因，因此，任某對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益。故法院判決，停止對案涉房屋的執行，駁回其他訴訟請求。
說法：“先交房后過戶”必提前規避風險
辦案法官趙文奇表示，此案爭議焦點一是任某對案涉房屋是否享有所有權；二是任某對案涉房屋是否具有足以排除鄭某強制執行的民事權益。結合二手房交易中“先交房后過戶”的常見情況，法官提醒買受人務必提前規避風險，應及時簽訂規范書面合同并妥善留存付款憑證、交易溝通記錄等材料，接收房屋后及時辦理裝修、入住手續，通過保存裝修合同、水電費及物業費繳納憑證等形成“合法占有”的完整證據鏈。若因小區未辦證等客觀原因無法及時過戶，需向開發商或物業索要“暫無法辦證”的書面證明，待過戶條件成熟后第一時間要求原房主配合辦理，若對方拒絕配合，應及時通過法律途徑主張權利，避免因拖延導致房屋被查封等風險。
記者 魯燕 通訊員 葉春苗 趙文奇
