樓上的樓上租戶房屋漏水，殃及樓下兩家住戶，可賠償責任如何劃分？漏水房屋的房東與租戶各不相讓，僵局如何打破？近日，鄭州市上街區人民法院給出了答案。
2025年8月，家住上街區的業主高某發現家中屋頂漏水，經小區物業及樓上樓下鄰居聯合核查，確認漏水系22樓使用不當導致積水先漏水至21樓后漏至20樓。22樓的業主將房屋出租給甲公司，租戶甲公司認為漏水原因系屋內衛生間洗臉池下方軟管使用十余年材質老化崩裂導致積水滲漏，造成高某居住房屋的財物嚴重受損。
事故發生后，高某多次與各方溝通賠償事宜未果，只得以22樓的房屋業主、租戶為被告，物業公司為第三人，向鄭州市上街區人民法院提起訴訟。
案件承辦人了解案情細節后，啟動調解程序，希望從源頭化解糾紛。
首次調解，22樓的業主以出租協議明確約定“房屋出租后使用過程中造成的一切損失由租戶承擔”為由，拒絕承擔任何賠償責任。租戶則認為，漏水系該房屋內設施老化導致，出租人有義務保證租賃物符合約定用途，且自身不存在故意損壞行為，但其愿意與出租人共同承擔責任。物業公司則提出，案涉漏水區域非公共區域，其已履行服務義務，不應承擔賠償責任。
針對各方辯解，承辦人向22樓房屋業主解讀我國《民法典》中關于出租人義務的相關規定，明確指出即便存在出租協議約定，也不能免除法定的租賃物維修及保障義務。但該業主仍堅持己見，首次調解失敗。
后案件進入選擇鑒定機構階段，承辦人再次組織調解。因本案標的額不大，但鑒定費用已遠超高某訴請金額，若直接啟動鑒定，將大幅增加當事人訴訟成本；且若本案直接判決，21樓房屋業主也會另行起訴，激化鄰里矛盾。鑒于此，承辦人將這一利弊告知各方，同時，再次與22樓房屋業主及其代理律師面對面溝通，推動達成初步調解意向。然而，22樓房屋業主與租戶就責任劃分、賠償比例再次產生嚴重分歧，互不相讓，調解再次陷入僵局。
面對僵局，承辦人一方面安撫高某的不滿情緒；另一方面，再次與22樓房屋業主及租戶細致分析雙方各應承擔的法律責任。經過多輪協調，22樓房屋業主與租戶認清自身責任，21樓房屋業主也被納入調解范圍。各方就賠償事宜達成和解意見，當場簽訂和解協議并履行，這起涉及多方鄰里的糾紛問題得以實質性化解。
說法：“房屋出租即免責”是誤區
房屋出租即免責？對此，我國《民法典》有明確的規定，出租人具有法定的維修保障義務，此案厘清了租戶安全使用責任，為租賃雙方明晰權責、規范市場筑牢法治根基。案件圓滿化解，既守護業主合法權益、彌合鄰里裂痕，更借以案釋法引導居民強化依法維權，提升法治素養，為社區治理注入法治動能。
記者 魯燕 通訊員 吳玥雯
